Τι συμβαίνει με την αγορά των ακινήτων;
Τι συμβαίνει με την αγορά των ακινήτων;
Η αγορά των ακινήτων τους τελευταίους μήνες είναι σαν να βρίσκεται σε μια άλλη χώρα, ίσως και σε έναν άλλον πλανήτη. Οι αυξήσεις στις επαγγελματικές μισθώσεις το β΄ εξάμηνο του 2021 ήταν τόσο υψηλές που η κυβέρνηση έβαλε μπλαφόν αύξησης στο 3%, παρότι γνωρίζει ότι το μεγαλύτερο μέρος του πελατολογείου της είναι ιδιοκτήτες ακινήτων.
Δεν έκανε όμως το ίδιο στις οικιακές μισθώσεις με αποτέλεσμα σήμερα τα ενοίκια να έχουν εκτοξευτεί σε τέτοιο σημείο που ο βασικός μισθός δεν επαρκεί για να καλύψει ακόμα και το κόστος μίσθωσης σε κατοικίες που χαρακτηρίζονται άνετα ως τρώγλες.
Βλέποντας το και από την πλευρά του ιδιοκτήτη αλλά και του μισθωτή προσπαθώ σε αυτό το ποστ να τα βάλω όλα σε μια σειρά για να καταλάβουμε που βρισκόμαστε και που οδηγούμαστε.
Κάποιοι βιαστικοί θα μπορούσαν να πουν ότι τώρα είναι η εποχή της εκδίκησης των ιδιοκτητών. Όντως οι αυξήσεις στις μισθώσεις είναι υπέρογκες. Όμως εάν κάνουμε μια μικρή αναδρομή, 12 ετών, στην κλιμάκωση των αυξήσεων θα δούμε ότι το 30% αυξήσεων σε σχέση με πέρυσι, δεν επαρκεί για να φέρει τις μισθώσεις εκεί που ήταν το 2009. Θα αντικρούσει κάποιος ότι τότε, δλδ μέχρι το 2008 υπήρχε η λεγόμενη φούσκα στα ακίνητα, αυτό όμως που δεν γνωρίζουν οι περισσότεροι είναι ότι οι φούσκα στα ακίνητα στην Ελλάδα δεν αφορούσε τις υπέρογκες μισθώσεις αλλά στις υπερβολικές δανειοδοτήσεις που οδήγησαν σε εκτόξευση του κόστους αγοράς οικοπέδου και ανέγερσης της οικοδομής. Φούσκα στις μισθώσεις στη χώρα μας δεν είχαμε ποτέ, τουλάχιστον στους λεγόμενους λαϊκούς χώρους κατοικίας (Δυτική Αθήνα, Παγκράτι, Καισαριανή, Πειραιά κλπ).
Εάν την ιστορική αναδρομή την πάμε άλλα 30-40 χρόνια πίσω θα δούμε ότι την 12 ετία ακινησίας των ακινήτων την έζησε η αγορά και την πενταετία 1987-1992, που οδήγησε και αυτή μετά σε αύξηση των μισθώσεων που με τη σειρά της ανάγκασε την τότε κυβέρνηση Σημίτη να προχωρήσει σε μαζικές εντάξεις στο σχέδιο πόλεως και να αυξήσει τους συντελεστές δόμησης πολλών περιοχών του λεκανοπεδίου, ενώνοντας ουσιαστικά τα χωριά που βρισκόταν κοντά στην Αθήνα με την πρωτεύουσα. Κάπως έτσι ο ενιαίος αστικός ιστός σήμερα φτάνει από τον Άγιο Στέφανο μέχρι το Φάληρο και από την Μάνδρα μέχρι την Παιανία και την Βάρκιζα.
Το πρόβλημα που υπάρχει σήμερα είναι ότι κάτι αντίστοιχο δεν μπορεί να γίνει. Μετά τα Άνω Λιόσια είναι το Βουνό, μετά την Παιανία είναι το αεροδρόμιο και μετά τη Μάνδρα πάλι πέφτουμε πάνω σε Βουνό. Η μόνη περιοχή επέκτασης βρίσκεται στην περιοχή που κάηκε πέρυσι και περιλαμβάνει το τμήμα μεταξύ των Θρακομακεδόνων και της Ιπποκρατείου πολιτείας.
Την ίδια ώρα που υπάρχει χωροταξικό πρόβλημα, η πανδημία ήρθε να αλλάξει το εργασιακό τοπίο και να δημιουργήσει νέες προϋποθέσεις εργασίας. Σήμερα ένα μεγάλο μέρος εργαζομένων κάνει τη δουλειά του από το σπίτι του. Εκμεταλλευόμενοι την τεχνολογία ουκ ολίγοι εργάζονται από το σπίτι. Ακόμα και μεγάλα τηλεφωνικά κέντρα εξυπηρέτησης πελατών δεν χρησιμοποιούν τις δικές τους εγκαταστάσεις αλλά πλέον με έναν υπολογιστή κάνουν ακριβώς την ίδια δουλειά από το σπίτι. Ομοιοτρόπως γίνεται και με όλη τη διαδικασία γραμματειακής υποστήριξης, τιμολογήσεων κλπ
Αυτή η συνθήκη έχει οδηγήσει με τη σειρά της στην ανάγκη να φύγει ο κόσμος από τα σπίτια κλουβιά των 20 και 30 τετραγωνικών και να πάει σε πολύ μεγαλύτερα (άνω των 100τμ) όπου δεν θα του δημιουργείται ψυχολογικό πρόβλημα.
Την ίδια ώρα ένας μεγάλος αριθμός ακινήτων, κυρίως στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας και στα Νότια Προάστια έχει αφαιρεθεί από την αγορά μισθώσεων και έχει μετακινηθεί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω πλατφορμών (πχ AIRBNB).
Θα μπορούσα να γράψω πολλά ακόμα, αυτά είναι τα πολύ βασικά. Και σας τα γράφω όλα αυτά για έναν λόγο. Η αγορά των μισθώσεων θα αλλάξει και θα αλλάξει πολύ τους επόμενους μήνες. Και όσο ο πληθωρισμός βρίσκεται κοντά στο 10% τόσο τα πράγματα θα χειροτερεύουν μήνα με το μήνα. Και εάν γίνει αυτό που ψιθυρίζεται στην αγορά (επαναφορά στους μισθούς της Α.Τ. Α.) τότε θα δούμε την αγορά ακινήτων δύο ταχυτήτων. Η μια που θα ανεβαίνει συνεχώς και μια θα ολισθαίνει συνεχώς. Φυσικά θα δούμε και πολλές ανακατατάξεις. Περιοχές που μέχρι χθες τις θεωρούσαμε λαϊκές θα αλλάξουν επίπεδο προς τα πάνω (κυρίως περιοχές αποκεντρωμένες δυτικών προαστίων). Ενδεικτικό είναι πως το Μενίδι με την τεράστια εγκληματικότητα και τα πολλαπλά θέματα με την ανομοιογένεια του πληθυσμού τον τελευταίο έναν χρόνο ΔΙΠΛΑΣΙΑΣΕ το κόστος μίσθωσης κατοικιών σπάζοντας ακόμα και τα ρεκόρ του 2001 στις περιοχές που άνοιξαν σταθμοί ΜΕΤΡΟ.
Στον ίδιο πλαίσιο και η αύξηση των απαιτήσεων των ιδιοκτητών ακινήτων. Πλέον για τη μίσθωση δεν αρκεί ένα ωραίο πρόσωπο. Τα χαρτιά που απαιτούνται (Ε1, συστατική επιστολή, κλπ), αλλά και οι εξασφαλίσεις (τριτεγγυητής, συμβόλαιο από δικηγόρο, υψηλή εγγύηση, μέχρι και τραπεζική εγγυητική επιστολή) είναι αποτέλεσμα όλων αυτών των παραγόντων.
